房產新聞

房貸付不出 坐等拍賣不如自己賣

發佈時間: 2003-10-08 13:55:32
如果你因為繳不出房貸,變成銀行的「房貸逾期戶」,你要坐等法院拍賣你的不動產抵押品嗎?其實這是下下策。 房市轉熱 脫手容易 最近房地產市場轉趨熱絡,銀行業者建議,還不出貸款的債務人不妨跑一趟貸款銀行,和銀行「商量一下」,把快要被法院拍賣,抑或是已經在法院拍賣的房子「救回來」,自己再設法把房子賣掉,這樣一來,就可以大大減輕你身上所背負的「債」。 國內景氣緩步復甦,加上房貸利率只介於2.6%至3.2%的低利誘因,最近不論是看房子、買房子的人都變多了;據銀行業者表觀察,以前不好脫手的房子,最近也變得比較好賣,甚至可以賣到不錯的價錢。 自己賣屋 減少損失 銀行業者指出,過去原本是銀行眼中的「不良債權」,最近因景氣露出曙光,不少債務人發現房價有走高的趨勢,自己籌出一筆錢,到銀行要求償還積欠的貸款。而且,越來越多債務人透過和銀行協商,先解決部分債務,要求銀行把已經拍賣的案子撤回,自己再設法把房子賣掉清償債務。 銀行主管分析,債務人自行處分房子的好處是;1、價格高於拍賣價格:由於國內房市已回溫,過去原本不好賣的房子,最近不但可以賣得掉,且賣價比拍賣底價為高,可以減少債務人的損失。2、速度快:銀行從遞狀、法院查封、鑑價、拍賣到拍定,至少超過一年以上;但是,若是自己賣房子,以最近的交易狀況,最慢2、3個月就可以脫手。 某家銀行主管指出,最近某位債務人在台北市陽明山文化大學旁有一棟地坪40坪的房子,因積欠銀行數千萬元貸款,房子被銀行查封、拍賣。但因為以前一直拍不掉,經第三拍後,底價只剩下900餘萬元;由於該筆擔保品地點佳、坪數大,最近拜房市熱絡,吸引許多準備逢低承接的投資買家注意,銀行詢問電話竟然接不完。 眼見,在下一次拍賣時,房子極可能會順利拍定的情況下……有一天,這位原本好幾年付不出貸款本息的債務人,突然一口氣拿出數十萬元現金,到銀行櫃檯「還債」。經雙方協商後,債務人同意每月拿出一筆錢還貸款,銀行也因而撤回該拍賣案,債務人終於保住了每月單單租金收入就高達10萬元以上、一度淪落為「法拍屋」的財產。 銀行業者表示,事實上,隨著房地產市場買氣回籠,類似前述的個案越來越多,對債務人最大好處是:自己處理房子,收到的價格比法院拍賣價還高。對銀行而言,不僅省去一拖就是一年以上的拍賣程序、可觀的費用,以及降低銀行的損失。這種債務人私下自己賣房子、再償還銀行貸款的補救措施,可謂債務人和銀行雙贏。 與銀行協商 別客氣 所以,如果債務人正面臨法院準備把你的房子拍賣掉、或是銀行正要查封你的房子等等困境,銀行業者說,千萬不要客氣,面對問題才是最好的解決之道。 至於解決的方法有很多,須視不同情況而定;例如:1、你已經積欠3個月以上的銀行貸款,無論如何,先籌出幾個月的貸款本息,與銀行協商償還方式,避免銀行查封你的房子。然後,再設法把房子賣掉。2、如果你的房子已經進入拍賣程序,多準備一點錢出面和銀行協商,要求銀行把拍賣案撤回,再自己設法把房子賣掉、償還貸款。 債拖越久 欠債越多 更重要的是:早一點把房子賣掉,可以少欠銀行很多錢。因為,債拖的越久,欠的債越多。業者解釋,債務人的房子會淪落到被拍賣,至少是積欠銀行6個月的貸款本金和利息(貸款戶積欠3個月即轉列催收款、6個月以上列報逾期)。 業者說,一般而言,銀行在把貸款轉列催收時,還是會計算貸款利息;舉例來說;如果債務人的貸款本金是300萬元、利率3%,一年的利息9萬元,這時銀行就會把前3個月的利息計入;換言之,房子一旦進行拍賣程序,債務人就總共欠銀行303萬元。 另外,由於在法律上銀行有權力在房子拍賣後,視情況向債務人收取違約金;至於違約金的計算方式則視積欠時間而定:積欠利息在6個月以下者,收取10%的違約金。 以前述的300萬元貸款來說,例如積欠的利息是3萬元,但是因為積欠利息在6個月以下,所以,債務人必須負擔3,000元的違約金。但是,如果債務人所積欠的利息已經超過6個月,則違約金就會自動「跳升」到積欠利息的20%;同樣是前述的例子,債務人必須負擔的違約金就變成6,000元。 總之,債欠的越久,債務越重、越多;更糟糕的是:銀行會視情況不定期向你追債,讓你活在隨時都可能被銀行討債的惡夢當中! 電話:04-23160106 傳真:04-23130523
新聞提供者: 永春不動產連鎖加盟總部