★.★ 北台灣優質別墅『大台北華城區』位於新北市新店區南邊。環境幽雅、地利條件居高臨下、管理嚴謹,歷年來不少名人顯達選擇落戶深耕。區內別墅聚落 ! 含: 青山鎮、晴山滙、華城特區、禾豐特區、石上清泉、歐洲印象、華城國堡 , 秀岡山莊、國礎富裔山、新普國玉、華固華城、七天四季...等社區,是大台北華城的指標社區。 ★ 中信房屋 / 戴煌輝 別墅專賣: 0910-076 535
 
台鳳宣布以一七○億元的巨資買下鴻禧集團的「秀岡山莊」,再度讓這個號稱「台北最高檔」的別墅特區成為社會的焦點。鴻禧張秀政在這裡耕耘二十二年,花下數十億元的資金與難以估算的心血,卻在整地完成、即將開始快速獲利的時刻,將土地全數轉讓給台鳳黃宗宏,這究竟是意味著大台北華城進入另一個新的世紀,還是華城造鎮計畫的挫敗,將是未來幾年台灣房地產市場討論不完的重要話題。
蔡辰男、張秀政、張朝翔的宏圖大計
要談「秀岡山莊」,就一定得從「大台北華城」說起。早在民國六十五年,當時台灣金融業的霸主「國泰信託」蔡辰男,與代理裕隆汽車銷售的國產汽車集團張秀政、張朝翔,一起從農林公司與其他地主手中,買下面積五二六公頃(一六○萬坪)的土地。兩個集團的結合,轟動當時的台北商界,而他們要在一片山林之中,從無到有,打造另一個「比陽明山更高級」的別墅社區,更是台灣地產界從未有過的大事業。
這塊位在新店西側的山林地,原本是山坡地保育區與風景區,六十八年元月翡翠水庫通過興建計畫後,這個區域被劃為新店溪水源、水質、水量管制範圍區,成為「新店市都市計畫」中的「大台北水源特定區」。如此一來,大台北華城成為台北地區唯一一塊位在水源特定區的都市計畫住宅區。
大台北華城被劃入水源特定區,建物規畫上有著相當嚴格的限制。根據「台北水源特定區大台北華城細部計畫土地使用分區管制要點」,該區的住宅屬於低密度,除了容積率與建蔽率被限制成三○%與六○%,簷高亦不得超過三層樓(十.五公尺),而且自然坡度超過三○%的土地亦不得建築使用,也不能計入法定空地,這樣苛刻的條件,使得大台北華城看不到高樓大廈,成為只能夠蓋別墅的高級住宅區,不僅立刻超越花園新城,並與陽明山別墅群並列成為大台北近郊最優
質的別墅區。
國泰、鴻禧、國產車三分土地
不過,七十年初的二次石油危機,引爆嚴重的不景氣,國泰信託、台北十信出現擠兌,蔡辰男所有資產遭到凍結,張秀政、張朝翔與蔡辰男決定分割土地自行開發,分割的細目雖然複雜,不過簡單來說,張秀政主要取得最南端的秀岡山莊土地。蔡辰男則以「加一○%」的價款,取得視野較高的上坡段(即大台北華城西半部),而張朝翔則取得下坡段(大台北華城東半部)。
此後,大台北華城就逐漸被分割成越來越小塊的土地,蔡辰男成立新來建設為主要開發團隊,之後又將部分土地移轉給慶豐集團,由慶豐轉投資的慶城建設負責,今年七月三十一日,「蔡辰男、蔡陳寶枝等人」又將所有一塊一萬四千四百坪的土地轉手給長億實業,雖然蔡家不願證實,不過據了解,長億這塊土地是以每
坪低於十萬元的價格取得的「抵債地」。
至於張朝翔的部分,除了成立禾豐與世祺建設之外,亦與和信集團結盟、成立和禾開發公司共同開發,國產車分割土地出售的動作最積極,除了賣部分土地給大華建設與鴻禧張秀政之外,和禾開發又引進潤泰建設合作進駐推案。唯一堅持理念獨立開發的,只有張秀政的「秀崗開發」,也因此,張秀政所擁有的一三四公頃秀崗段土地,是大台北華城目前最大、最完整的一塊土地,不過,張秀政最後仍然決定出售持有二十多年的土地,在十月十三日與台鳳簽約出售秀崗土地,使得在大台北華城山頭推案的建商家數,累積達到十家。
哪些推案最高級?
正因為高達十家建商在大台北華城進行開發,又加上有些建商在規畫時,喜歡「一期分好幾區開發、一區訂一案名」的方式進行銷售,此外很多案子預售轉成新成屋再次銷售時又更改案名,連房屋仲介公司都無法清楚說明這裡究竟共有多少推案,不過初估至少有十五個推案,其中除了華建與長億是近一、二年才購入土地尚未推案外,其他建商推出的知名個案中,首推由國產車相關建商推出的「華城特區」、「禾豐特區」、「莫內花園」(原案名為「石上清泉」)、「歐洲印象」等等,以新來為主體推出、以音樂家為名的建案「莫札特」(與潤建合作)、「海頓花園特區」(後更名為「菁英華城」),以及潤建與和豐合建的「朗靜山」(後更名為「潤泰華城」)等等。
專營高總價、大坪數成屋仲介市場的住邦房屋專員李晉崙表示,大台北華城推案雖多,不過若以推出的先後與距離市區的遠近則可分成四個主要特區:「華城特區」、「禾豐特區」、「潤泰華城」以及「菁英華城」,其中社區規畫最為完善的,為以「紅瓦白牆」為標記、已經有十九年之久的「華城特區」;房屋興建品質最佳的則為約在三年前開始興建銷售的「禾豐特區」;目前當地的行情,土地地坪價格在每坪十二萬元至二十二萬元之間,房屋建坪價格則因為山坡地房屋造價較高,每坪叫價九到十二萬元,至於地坪價格為何會有相距十萬元的大差距,則與景觀與地勢平緩度有關,此外,如果土地有帶建照,則可賣到每坪十五萬元以上。
由地坪與建坪價格來看,最高級的「禾豐特區」最貴的別墅達三億元,據聞這棟別墅光是地坪即近二千坪,屋主則是辜振甫的女兒辜懷群,另一「大戶」則是地坪面積約一二○○坪,所有權屬於國產實業林嘉政家族。而在大台北華城中有產權的聞人,還有金石堂書局的周老闆、政大校長鄭丁旺等,而趙耀東也曾在這片山頭擁有一棟別墅。
大台北華城「移民潮」
李晉崙指出,最早推案的華城特區戶數約六百餘戶,交屋陸續進駐戶數則約四百多戶,然而在林肯大郡災變之後,近一年來華城特區興起賣屋與遷出「熱潮」,搬離華城特區的戶數初估約有一百餘戶,而在去年底陸續交屋的禾豐特區共推出一九○餘戶、進駐戶數則約七十餘戶,住戶搬遷頻繁,可以說是大台北華城十幾年來僅見的現象。

後期進駐的建商,例如潤泰建設舊案新推的「潤泰華城」銷售率並不理想,為此潤建特別改變銷售策略,將原本別墅產品重新規畫成「公寓式別墅」,而「莫內花園」亦採同樣策略,並標榜「八八○萬元住別墅」,至於所謂「公寓式別墅」其實與一般公寓沒有太大的差異,只是將原本三或四層樓的獨棟或雙併別墅重新分割,變成「一層一戶」,即可知道當地的銷售情形了。 大台北華城銷售情形不佳,除了整個房地產市況與景氣不佳之外,長久以來的交通不夠方便、生活機能不完善、氣候潮溼亦是買方考量的主因,但是最大的致命傷仍是「山坡地」,雖然新店位居雪山山脈、為河流切割而多屬逆向坡地形,岩層結構要比多屬砂岩且多順向坡的汐止地區來得穩定多了,而且經過幾次大颱風的洗煉後,也證明開發商對當地水土保持工作做得不錯,只是林肯大郡衝擊太強,即使水土保持做得相當講究的大台北華城也無法倖免於難。
秀崗 最後一塊鑽石地建地最晚開發的秀岡山莊則在七十六年開始整地,到八十五年推案時,由於打著「鴻禧張秀政」的招牌,的確吸引了不少買氣,尤其秀岡開發公司花了十年的時間進行土木工程,而全長六二三公尺、連結著秀岡山莊與大台北華城的秀岡橋更是秀岡山莊的「註冊商標」,許多人被這條蜿延在青山中的紅色鋼骨大橋深深吸引著,因此當秀岡山莊推出後,第一期共一六一戶的銷售率達九五%。
只是後來張秀政被新黨議員「揭發」,指他開發大台北華城時,電信機房興建雜照取得有偽造文書之嫌,對正在推案的秀岡山莊造成一波衝擊,接著又遇林肯大郡事件、景氣快速下滑,秀岡山莊二期的銷售成績明顯受到影響,這也被市場解讀為張秀政將秀岡山莊全案「盤」給台鳳的主因之一。
秀岡幾乎全案盤給台鳳(交易面積為一三一.三公頃)後,對秀岡本身的客戶以及大台北華城居民都是衝擊,因為台鳳沒有造鎮的經驗,能否維持整體大台北華城山頭的「高品質」格調不無疑問,對此秀岡開發營業部協理歐崑生則表示,由
於秀岡土地屬都市計畫,整體規畫須經縣府把關,不會因易主而輕易招致改變,而且目前秀岡整體開發已完成九八%,剩下的只有建築開發,建築格局不會有太明顯的改變。新入主的台鳳集團總裁黃宗宏說,未來秀崗的開發仍是以「優質住宅」、「優質休閒度假住宅」與「優質銀髮安養住宅」為主,尤重於後面兩項產品的規畫,至於未來會不會再引進新建商共同開發,則會視未來發展而定,此言似乎又為秀岡
山莊的「賣相」埋下變數。
細數大台北華城二十年開發史
撰文 / 劉德宜.江柏宣
出處 / 今周刊101期





 
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